Ingatlan- vagy gépkocsivásárláskor nem mindegy, hogy előleget, foglalót vagy bánatpénzt fizetünk. Az egyes fogalmak közötti különbségek jelentősek lehetnek, és akár több millió forint sorsa is múlhat azon, hogy miként definiálják a szerződésben. Most bemutatjuk, mit jelent mindhárom fogalom, milyen jogi következményekkel járnak, és hogyan segítenek a feleket védeni a szerződés teljesítése vagy esetleges meghiúsulása esetén.
Mi az előleg, és mikor használjuk?
Az előleg a vételár egy részlete, amelyet a szerződés megkötésekor vagy azelőtt fizet a vevő az eladónak. Az előlegnek biztosítéki és szankciós jellege azonban nincs, így ha a szerződés bármely fél hibájából vagy anélkül meghiúsul, az előleg visszajár a vevőnek. Az előleg nem más, mint egy vételárrészlet, amely a teljes vételárba beleszámít. Fontos megérteni, hogy az előleg összegének nincs jogilag meghatározott maximális mértéke, így a felek szabadon megállapodhatnak annak nagyságában.
Mi a foglaló szerepe és különlegessége?
A foglaló az előleggel szemben már rendelkezik egy szankciós funkcióval, amely ösztönzi a szerződés betartását. A foglaló rendszerint a szerződés aláírásakor kerül átadásra, de későbbi időpontban is fizethető, ha ezt a felek kifejezetten rögzítik. A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) szerint a foglaló célja, hogy megerősítse a szerződéses kötelezettségek teljesítését. Ha a vevő hibájából hiúsul meg az adásvétel, az átadott foglalót elveszíti, míg ha az eladó hibázik, a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni a vevőnek.
Mikor jár vissza a foglaló?
A foglaló visszajár, ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem tehető felelőssé, például egy természeti katasztrófa következtében. Ilyen esetekben a vevőnek az eredeti foglaló összege jár vissza, de további kártérítési igénye nincs. A bíróság egyes esetekben mérsékelheti a foglaló összegét, ha azt túlzottan magasnak ítéli meg. Általánosan elfogadott mérték a vételár 10%-a, bár a konkrét összeg a felek megállapodásától és az adott ügy körülményeitől függ.
Mi az a bánatpénz?
A bánatpénz nem keverendő össze a foglalóval. Míg a foglaló a szerződés teljesítésének biztosítékául szolgál, a bánatpénz lehetőséget ad arra, hogy valamelyik fél a szerződés teljesítése nélkül visszalépjen. Ha a szerződésben bánatpénz szerepel, a szerződéstől elálló fél elveszíti a bánatpénzt, de a másik félnek nem jár további kártérítés.
Tipikus helyzetek a foglaló és előleg körül
- Vételár megfizetési nehézségek: Ha a vevő banki hitelre számít, de a hitelt végül nem kapja meg, az alapesetben vevői hibának számít, és a foglaló elveszik. Ezt a kockázatot elkerülendő, érdemes a szerződésben rögzíteni, hogy ilyen esetben a foglaló előlegként viselkedik és visszajár.
- Eladói tájékoztatási hiányosságok: Ha az eladó elmulasztja közölni a vevővel az ingatlan lényeges hiányosságait (például használatbavételi engedély hiányát), az vevői elállás esetén az eladó felelősségévé válhat, és a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie.
- Túlzott mértékű foglaló: Ha a foglaló aránytalanul magas, a bíróság mérsékelheti az összeget. Érdemes tehát körültekintően megállapítani a foglaló mértékét, hogy az mindkét fél számára elfogadható és jogszerű legyen.
Mikor válasszunk előleget vagy foglalót?
Az előleg választása akkor javasolt, ha a vevő bizonytalan a szerződés végső teljesítésében, például a hitelfelvétel kimenetelében. A foglaló inkább akkor előnyös, ha mindkét fél biztos a szerződés betartásában, és ezzel erősíteni kívánják a kötelezettségvállalásokat. A felek szabadon dönthetnek arról, hogy foglalót kötnek ki vagy sem, de érdemes ügyvédi tanácsot kérni a megfelelő megoldás kiválasztásához.
Biztonság és előrelátás
A foglaló és az előleg közötti különbségek nem csupán jogi finomságok, hanem valós pénzügyi kockázatokat is jelenthetnek. Mindig fontos, hogy alaposan átgondoljuk, melyik opciót választjuk, és miként védjük meg magunkat egy esetleges szerződésszegés esetén. A legjobb megoldás, ha minden részletet írásban rögzítünk, és jogi szakértő bevonásával biztosítjuk a szerződés jogszerűségét.
